現(xiàn)在在外工作的人越來越多，許多人都會想要有自己的小窩，公寓就成了一大熱點。公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。那么，公寓有分類嗎？公寓有哪些優(yōu)缺點？
本文目錄
1、公寓有分類嗎
2、公寓有哪些優(yōu)點
3、公寓有哪些缺點
公寓有分類嗎
1、出租型
它以出租給租客使用為目的(tenant occupied)，因此這類公寓可稱之為出租公寓(rental apartment building)。
2、即混合型
混合型通常有一部分為商業(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為condo或co-op寓所單位。
3、自住型(owner- occupied)
如果是自住型的公寓，我們稱之為condo或co-op。condo公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。而co-op的單位使用者，相當于公司的股份持有人(shareholder)。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位(rentalunit)的樓宇，而不是指condo或coop，盡管有人買condo或co-op用以出租，就象買一個兩家庭用以出租一樣，但那不是商業(yè)樓宇。
公寓有哪些優(yōu)點
1、不限購限貸，對于很多年輕人來說，想要有一套自己的房子，得滿足很多要求，公寓這種產(chǎn)品，有錢就行
2、不占用住宅貸款名額。商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)和住宅產(chǎn)權(quán)的物業(yè)貸款是分開的，不管你買多少套公寓，都不占用住宅貸款名額，也就是說，仍然能夠享受首套房的貸款政策
3、總價低，比同等位置的住宅在單價上明顯低很多，再加上本身面積比較小，總價很有優(yōu)勢。
3、比住宅容易出租，回報率較高。年輕租戶更愿意去租獨門獨戶的房子，即使多付一點錢。
4、位置一般比較好。公寓的位置一般選址都不錯，要么是再優(yōu)質(zhì)地段，要么是這個地段有特點。不然賣不出去。
5、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走，1:3，但是很少有開發(fā)商愿意拆掉公寓樓來新建，成本太高不劃算。
公寓有哪些缺點
1、公攤大，得房率低（公攤普遍在30%以上，普通住宅公攤一般在30%以內(nèi)）。
2、稅費高，嚴重超出住宅出讓稅費，且沒有優(yōu)惠政策（不管多少年，稅費要一樣付）。
3、產(chǎn)權(quán)年限短，本身的產(chǎn)權(quán)只有40年，實際買到的時候不會到40年（產(chǎn)權(quán)要從拿地時間開始算）。
4、生活成本高，商水商電價格為住宅水電的兩倍，物業(yè)費比同等地段至少上浮30%（數(shù)據(jù)不準確，可能高也可能低）。
5、不能落戶，沒有學區(qū)。
6、可動用的杠桿小，首付比例高（商業(yè)地產(chǎn)首付比例50%，利率一般要上浮30%）。
7、同等位置，價格低，升值慢（住宅大漲，公寓小漲，住宅小漲，公寓持平，住宅小跌，公寓完全賣不出去）。
8、梯戶比高，居住人員多且雜（3梯10戶，4梯12戶，6梯24戶，住宅一般是1梯1戶，1梯兩戶，2梯3戶，2梯4戶）。
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